[房地王/盧振池報導]

國內房地產市場的景氣好不好？大部分的民眾比較信任官方數據，於是內政部網站的實價登錄房價有沒有跌、房屋移轉棟數的增減幅度，便是重要的參考數據。不過，這兩項數據反應的其實是後段房市的成交情況，如果要從房地產市場的供需情形來推測未來的景氣動向，就要看房市裡官方機構－內政部營建署公布的建造執照、使用執照的數字變化。

▲如果房市的供給量過多，景氣的谷底期就會比較長。

偏偏這兩個象徵房市榮枯的數字，在今年上半年出現了「重要」的交叉點，但是究竟代表的是「黃金交叉」還是「死亡交叉」？值得關心房市景氣動向的業界及想購屋的民眾持續注意下去。

介紹建造執照、使用執照的數字之前，要先暸解：任何一個商品市場（包括房市、股市、原物料市場）的價格上漲或下跌，都和「供給、需求」密不可分。供給＞需求，那麼價格就會一路下滑；供給＜需求，商品的價格必定節節上揚。目前國內房市的買氣不佳，需求量減緩的情況還難以預測，但是房地產市場供給量的指標－建造執照、使用執照，則有明確的數字可供掌握。

▲政府發出建造執照戶數的多寡，代表建商推案的信心強度。

「建造執照」是指，建商向地方政府的工務機關申請此建地，可以動工、興建合法建築物的許可證明文件。

「使用執照」則是建築物經過1年半到2年左右的時間被蓋好之後，經過地方政府的工務機關審驗、過關，就發給這個證明文件，然後才可以憑此使用執照申請水、電及辦理產權過戶等手續。

建造執照與使用執照的走勢關聯

由此可知，建造執照、使用執照的戶數同樣是房市供給量的指標，但是「建造執照」又更是房市供給的領先指標，數字的呈現大約比使用執照早了兩年左右，因此同一時間觀察這兩個數字的各種走勢，可以看出以下代表的房市景氣意義：

一、使照戶數漲、建照戶數也漲

使用執照戶數上升，表示2年前的建商推案信心強；建造執照戶數上漲，表示建商現在推案的信心更強，象徵房市的景氣正處於熱絡期。

二、使照戶數漲、建照戶數卻跌

使用執照戶數上升，建造執照戶數卻下跌，表示建商現在推案的信心已經不如當年之勇，代表房市的景氣已經大不如前。

由內政部營建署公布的住宅類建造執照、使用執照戶數的數字變化，可以推測國內房地產市場的景氣動向。經過這幾年的房市景氣修正之後，今年上半年的建造執照、使用執照戶數仍然持續減少，意謂著建商近幾年來推案的心態仍然保守，有助於消化房市裡過多的餘屋量、以及日後房市景氣的早日回升。

▲推案量、餘屋量同步下滑，才有助於房市量縮築底。

根據營建署最新的統計資料顯示，今年到5月底為止，全台發出去的建造執照戶數為30,837戶，去年同期間則是42,622戶（全年度則為106,752戶），年減幅度為27.6%，也是最近5年來減少程度最大的一年。以此比例推估今年度的建造執照戶數大約只有78,356戶。

102年推案量達到高峰

如果把時間拉近一點來看，建商的推案數量從民國99年開始就一路攀升，到了民國102年達到133,072戶的最高點，但是隨後就開始走下坡，而且每年建造執照戶數減少的幅度不斷擴增。如果今年度不到8萬戶，這個數字將創下自民國98年（也就是亞洲金融風暴隔年，當年度僅發出建造執照51,180戶）以來推案量最少的一年，這對於擔憂房市「供過於求」問題的業界及民眾而言，無疑是一大好事。

房產業者表示，政府部門規定預售案必須拿到建造執照才能推案、銷售，因此建造執照的戶數減少，意謂著房市的推案量也跟著縮減。雖然近期有房貸利率下滑的題材，但是建商都知道實際對購屋民眾「讓利」、「降價」才能吸引到更多的買氣；如果降價後無利可圖，建商寧願選擇「不推案」，才使得最近的房市推案量明顯減少。

新成屋供給量銳減中

至於房地產市場裡的新成屋增減情形，可以觀察使用執照戶數的變化。根據營建署最新的統計資料顯示，今年到5月底為止，全台發出去的使用執照戶數為38,818戶，去年同期間則是34,783戶（全年度則為99,422戶），年減幅度為11.6%，以此比例推估今年度的使用造執照戶數大約87,890戶，這將是近5年來新成屋戶數的第一次減少。

▲房市景氣高峰過後，新成屋供給量也將逐年縮小。

尤其是去年（104年）度全台發出去的使用執照戶數為99,422戶，這是近7年來的新高數字，也正是幾年前房市上一波多頭行情的高峰時期，建商瘋狂推案之後陸續交屋的成果。不過，現在房市裡的推案量、交屋量都在減少當中，反映出未來幾年新成屋、餘屋的供給量也將會逐步縮小，對於房市景氣的築底可說大有助益。

▲最近一年房市景氣不佳，建商的推案量已有明顯減少。

三、使照戶數跌、建照戶數也跌

使用執照戶數下跌，建造執照戶數也跟著下滑，表示這些年來建商推案的信心都是嚴重不足，代表房市正處於長期的不景氣狀態。

四、使照戶數跌、建照戶數卻漲

使用執照戶數下跌，建造執照戶數卻開始上漲，表示建商現在推案的信心已經從長期的谷底中逐漸恢復，代表房市的景氣有翻轉的跡象。